Op kosten gebaseerde aanpak: de essentie en belangrijkste kenmerken
De belangrijkste manier die de markt bepaaltde waarde van onroerend goed, machines en uitrusting is een kostbare benadering die is gebaseerd op het principe van vervanging. Volgens hem betaalt een persoon een ongerechtvaardigde prijs voor een object, als dit hoger is dan het bedrag dat kan worden betaald voor dezelfde soort nut en kwaliteit.
Wanneer vastgoedwaardering wordt uitgevoerd, worden deze in aanmerking genomendie benaderingen die de meest nauwkeurige weerspiegeling van de waarde ervan mogelijk maken. Het is de duurste van hen. Het is duidelijk dat de kosten van het object in dit geval bestaan uit de marktprijs van de site en die kosten die nodig zijn om de structuur in deze vorm na te bootsen.
De kostenbenadering van vastgoedwaardering wordt in verschillende fasen uitgevoerd:
1. De prijs van het landperceel wordt bepaald, rekening houdend met het meest correcte gebruik ervan.
2. Bereken het bedrag dat zal worden uitgegeven aan de bouw van een vergelijkbare faciliteit.
3. Bepaal de hoeveelheid winst ontvangen door de ondernemer.
4. Fysieke, functionele en externe slijtage worden afgetrokken.
5. De definitieve berekening van de kosten van de locatie en de constructie van het gebouw zelf, waarbij rekening moet worden gehouden met de aanpassing voor slijtage.
De op kosten gebaseerde aanpak heeft ondertussen tekortkomingen ingebruiken. De belangrijkste is dat het veel tijd kost om de exacte kosten van een gebouw te bepalen. Dus, wanneer het herstel van de oude structuur wordt uitgevoerd, is het bijna onmogelijk om de kosten van de reconstructie en de verwachte slijtage nauwkeurig te bepalen. Wat betreft typische gebouwen, is deze benadering het meest optimaal in hun evaluatie, omdat deze zeer eenvoudig te gebruiken is. In sommige situaties is dit de enige mogelijke optie, bijvoorbeeld bij het beoordelen van gebouwen voor speciale doeleinden (scholen, stations, krachtcentrales) of verzekeringswaarde.
De kostenbenadering wordt vaak gebruikt bij het beoordelen van vaste activa, onvoltooide constructies of het analyseren van het meest efficiënte gebruik van de site.
Met betrekking tot de berekening van de constructiekosten worden ze uitgevoerd met behulp van vier hoofdmethoden: index, vergelijkende eenheid, uitsplitsing naar componenten en kwantitatief onderzoek.
Zo is de laatste enquêtehet opstellen van een raming voor directe kosten die van toepassing zijn op alle soorten werk, materialen, mechanisatie, nutsvoorzieningen, enzovoort. Aan deze kosten worden de winst en overhead van de investeerder toegevoegd. Deze methode wordt beschouwd als de meest accurate, maar ook de meest tijdrovende om te gebruiken, omdat het vereist dat de beoordelaar de bouw- en budgetvereisten kent.
De kostenbenadering bij de taxatie van onroerend goed is ookmaakt gebruik van een methode om in componenten uiteen te vallen die een beetje kwantitatief, maar niet zo omslachtig is. Feit is dat hij geen enkele, maar uitgebreide citaten gebruikt van alle elementen van het ontwerp.
Wat betreft de methode van de vergelijkende eenheid, zijnHet gebruik is gerechtvaardigd voor modelvergelijkingen. Dus om een object te evalueren, wordt het vergelijkbaar met het gekozen in termen van technologieën en kenmerken. Selectie wordt uitgevoerd door gespecialiseerde mappen. De methode is de eenvoudigste en heeft daarom een zeer brede toepassing.
De indexmethode is die van de balansDe waarde wordt vermenigvuldigd met speciale indices, die zijn goedgekeurd door de staatsnormen. Er wordt aangenomen dat deze methode de laagste graad van nauwkeurigheid heeft.
De kostenbenadering kan worden gebruikt bij de beoordelingelk onroerend goed, maar niet altijd is de toepassing ervan gerechtvaardigd. Het is een feit dat voor objecten die inkomsten genereren, het maar heel zelden wordt gebruikt, maar het gebruik ervan bij het beoordelen van ingebedde premissen is gewoon onjuist.
